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Tag Archive : 高尔夫球场营销方案

贵州保利公园违建高球场获暴利地价87亿销售超100亿

以贵阳为中心,包括遵义、六盘水、安顺、黔南布依族苗族自治州和黔东南苗族侗族自治州,高尔夫球场的建设都如火如荼。保利公园2010就是其中在建的高尔夫球别墅项目之一。

时代周报记者实地调查时发现,保利公园2010项目占地6000亩,其中有1800亩建18洞高尔夫球场,剩余用地则围绕高尔夫球场分三期开发独栋、联排、合院及洋房等产品,目前第一期400栋别墅已经售罄,第二期别墅也已经开始销售,粗略计算该项目销售额将突破100亿元。

然而,2010年,保利置业拿下这块地的价格仅为8.71亿元,是以底价方式竞得该地块,且竞买人只有保利置业一家公司。更加奇怪的是,这块土地被规划为“生态旅游基地、综合开发”用地,如今却被开发建设成为高尔夫球场和别墅。

时代周报记者就此采访保利置业相关人士,但截至发稿前,并未得到其任何回应,而贵阳市国土部门则回应时代周报记者称,生态旅游基地上建高尔夫球和别墅均为违建。

七八月份的贵阳很清爽,最高温度只有26℃上下。隐匿在山水之间的高尔夫球场,正吸引着全国的富人来此地避暑打球。

从拥堵的贵阳市中心出发,向东北方向驱车20分钟,行至乌当区航天大道中段,道路宽阔而且车辆稀少。道路两边群山起伏,绿树成荫。保利公园2010项目就坐落在一片旺中带静的宝地上。

资料显示:保利公园2010项目规划开发成西南顶级别墅住区。项目南北纵深7公里,总占地6000亩,体育公园用地1800亩,原生态林带占了2200亩,综合绿化率78%,总建筑面积170万平方米,容积率仅为0.6 。

另有资料显示,该项目内“保利贵州体育运动基地”是中国西南地区唯一规模达到18洞的峡谷山地运动球场。该项目离贵阳市区直线公里,是目前贵州省内交通最便利的市区球场。

7月23日下午,时代周报记者以购房者身份来到保利2010项目销售中心。一位姚姓销售人员毫不避讳地向记者介绍这就是一个有高尔夫概念的别墅项目。

在交谈中,时代周报记者了解到:2011年8月,保利公园2010开售的第一批洋房几乎售罄,仅剩几套面向高尔夫球场的洋房,毛坯价7200元/平方米。别墅部分共分三期开发。2013年年初第一期别墅开售,包括独栋、联排、合院等不同类型,总价从158万元/套到980万元/套,共400套,早已售罄。目前在售的二期别墅比一期更贵,成交均价在1200万元/套,最高价格达1600万元/套。

“保利公园卖得最快的就是最贵的别墅。整个二期的大环境很好,有山有水,而且有6个球道,一个球场至少2万平方米草坪,周围山上都是植被。预计到明年年初,二期别墅会卖完,然后就会开发第三期了,”销售人员对时代周报记者说。

随后,时代周报记者走访了保利2010项目。紧挨着销售中心的高尔夫球场上,正有人在挥杆打球。喷淋装置不断给草地浇水。而围绕着高尔夫球场的则是密密麻麻的尚未竣工的别墅。

“高尔夫球场前面九栋别墅已完工并对外营业。后面九栋别墅全都是原始森林覆盖的峡谷球场,非常漂亮。”销售人员告诉时代周报记者。

公开报道显示,该高尔夫球会开业已经有一年时间,目前有100余名正式会员和几十个练习场准会员客户,会籍价格为38万元。

时代周报记者查询保利公园2010招拍挂公告信息,显示该地块于2010年3月19日-31日举行国土土地使用权招拍挂,土地用途为生态旅游体育、酒店、文化娱乐设施及住宅用地。那么,“生态旅游体育”用地为何被建成高端高尔夫别墅项目?

实际上,早在2004年,《国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知》上就明确规定,停止新的高尔夫球场审批;2006 年12月,高尔夫球场项目被列入《禁止用地项目目录》。此后,多个部委下发了超过10个“禁令”,但高尔夫球场建设依然是屡禁不止,突出表现是一些地方以乡村体育公园、休闲俱乐部、城市公园等名义建高尔夫球场。

复旦大学房地产研究所所长蔡为民告诉时代周报记者:“2004年以后,国家就要求暂停高尔夫球场建造,在正式的规范性文件出台之前,2004年以后新建的任何高尔夫球场以及独栋别墅都是被禁止的。所谓的联排别墅、合院属于低密度别墅,打的也是擦边球。”

时代周报记者发现,该占地6000亩的高端高尔夫球场暨别墅项目,距离贵阳市乌当区国土局只有2公里,为何这么多年没有被查处?

7月24日,时代周报记者走访了贵阳市乌当区国土局法监科。法监科工作人员表示,不清楚该项目高尔夫球场的建设情况,亦未进行过相关执法行动,并以法监科沈科长到市里开会为由,拒绝了时代周报记者的采访。

带着这个问题,时代周报记者又采访了贵阳市国土资源市场管理处副处长孙洪。他十分肯定地告诉时代周报记者:“生态旅游体育”用地被建成高尔夫球场和独栋别墅,肯定是违法违规的。

保利公园2010项目位于国家AAA级景区附近,原地块为农田丘陵、奶牛牧场和鱼塘,原始植被丰富、森林茂盛。修建高尔夫球场和别墅是否对于土地造成了破坏和污染?截至时代周报记者发稿前,贵阳市国土部门及环保部门未给出回应。

知情人告诉时代周报记者,贵阳保利公园2010项目的建设,实际上得到了有关方面的大力支持。项目北侧的北二环城市主干道的建设,优化了国家重点铁路工程线路,为减少对项目的影响,政府相关投入已超过5亿元。市政府给予的相关税费和引入完善市政配套设施,都有利于降低该项目的开发成本。

时代周报记者查阅到的《保利公园2010营销策划案》、《贵阳保利公园2010传播方案》等资料显示,高尔夫球场是保利公园2010项目销售的核心卖点。产品面向的客户群体主要是贵阳及周边城市(成都、重庆、昆明、长沙、广州)的高尔夫球友和潜在爱好者。

保利公园2010项目的营销中心则紧挨着高尔夫球场而建。营销中心内设置有高尔夫球推杆练习器,让购房者免费体验。项目内张贴的广告、售楼书等也时时体现高尔夫球元素。

“高尔夫别墅背后,集聚的是城市财富金字塔的最顶尖消费群体。房企打造此类物业,重在构建一个‘圈子’。在同交通条件、市政配套条件下,拥有高尔夫球场的普通商品住宅,价格会高出30%。拥有高尔夫配套的别墅,价格要高出50%。”上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉时代周报记者。

实际上,该项目也确实因为高尔夫配套而获得了巨大的溢价空间。时代周报记者拿到的一份针对保利公园2010项目的《贵阳高尔夫综合开发项目可行性报告》显示,假如该项目从2009年10月正式启动,整体开发及销售时间需要10年。在2012年即可源源不断地回笼资金,保证项目的滚动开发进程。在项目开工后第6年即可实现现金流为正,即2015年项目可实现盈利。

该报告同时显示,如果按照独立别墅整体销售均价12000/平方米,联排别墅6000元/平方米,花园洋房4000元/平方米,小高层3600元/平方米,商业配套9000元/平方米,以及高尔夫500个会员进行测算,该项目销售收入可达818840万元。

而销售人员提供给时代周报记者的实际销售价格为,该项目的花园洋房均价5000元/平方米,一期独栋别墅均价17000-24000元/平方米,联排别墅销售均价13000元/平方米。预计二期、三期的别墅价格还会一路走高。按照这一实际销售价格,保利公园2010的销售总额将突破100亿元。

即使按照该可行性报告给出的保守结论,保利公园2010项目税后投资收益率将达到23.4%,内部收益率达16.62%,一房地产业内人士表示,保利置业当年是以底价拿下这块用地,低廉的土地成本,显然为项目的成本控制和销售定价预留了大量的可操作空间,降低项目风险同时亦能有效地保障项目的投资回报率。

实际上,保利公园2010项目用地原为贵阳三联乳液有限公司奶牛场,属国有农业用地,土地使用权人为贵阳三联乳液有限公司(以下简称“贵阳三联”)。根据当时的媒体报道,该地块挂牌出让是贵阳第一宗运用“土地一级开发拆迁安置房用地模式”进行交易的。

一位不愿意透露姓名的贵阳三联的职工反映,当时开发商给予的赔偿价格是2200元/平方米,政府给予赔偿价格是1773元/平方米。而当时贵阳的平均房价已经达到3000元/平方米以上。

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招行大连高尔夫球场接盘11年无起色 甩卖2年未脱手

1993年,大连富豪任运良上演了其激情巨作:投资21亿元兴建了36洞的大连金石高尔夫球场,号称36条球道中有7条被列为世界百佳球道。二十多年后,激情巨作似乎要以“悲情”落幕。

8月21日,北京产权交易所披露,辽河石油勘探局(以下简称辽河石油)拟以8227.48万元转让大连金石高尔夫俱乐部有限公司(以下简称大连金石)25%股权。大连金石最近3年连亏数千万元,截至2016年底,负债达12.17亿元,资产负债率高达405.86%,可谓严重资不抵债。

《每日经济新闻》记者发现,拥有大连金石75%股份的招商银行股份有限公司(以下简称招商银行)接手大连金石已有11年,早在2年前就已公开转让但至今未能脱手。

大连金石旗下的金石滩高尔夫球场由著名高尔夫球场设计大师设计、当地富豪开发,曾获国内十佳球场提名。从2006年因债权风波由招商银行和辽河石油被动接盘之后,这家豪华球场最终成为“烫手山芋”。

8月21日,北京产权交易所网站上披露,辽河石油拟以8227.48万元转让大连金石25%的股权。早在2015年3月,招商银行在其官方网站“资产处置”一栏中挂出“大连金石高尔夫球场项目营销推介报告”(以下简称营销推介报告),其中写到“处置标的:大连金石高尔夫俱乐部有限公司100%股权及招商银行所享有的4.54亿元抵押债权。”

记者以投资者身份咨询招商银行相关方面,对方表示“原来那个方案(营销推介报告)是包括债权和股权在内整体处置。”“目前依然有这个(转让)的想法。”这也意味着,招商银行经过两年的处置,大连金石并未脱手。

大连金石背后坎坷并不止于此,事情要从二十多年前说起。1993年,曾排名百富榜第20位的大连富豪任运良旗下中安置业有限公司(以下简称中安公司)、丹东友谊集团(以下简称友谊集团)及另外两家公司(后来均退出)合资成立了大连金石,开发金石滩高尔夫球场。其中中安公司持有大连金石75%的股权。

1996年,大连金石高尔夫球场建成。但随后几年,债务纠纷将大连金石拖入泥潭。2004年,因无力按时偿还招商银行贷款,广东高法判决中安公司用75%股权偿债。球场另一股东也将其持有大连金石25%股份作价9841万元抵偿辽河石油勘探局。

2005年9月和12月,大连金石先后两次宣布打折拍卖,但一次被法院中止,一次流标。次年9月,债权人招商银行和辽河石油终成大连金石新股东。如今,两位接盘股东都欲甩卖这个“烫手山芋”。

与如今窘境不同,在大连金石成立之初其在业内颇受赞誉。在招商银行的推介中,大连金石高尔夫球场被称为“大连名片”,属国内一流高尔夫球场,在国际上也享有较高知名度。

该球场拥有近2800亩的整个半岛,三面环海,一面依山,是国内罕见的海滨球场。据公开报道显示,金石高尔夫建有两个球场,A区球场1996年9月建成,正式对外营业,由美国著名高尔夫球场设计大师皮特汤姆逊设计;B区金鹰球场完工于2002年5月,由美籍华人朱宗英设计。球场内还建有两处别墅群,掩映在绿树丛中,全部按星级酒店标准装修。

但这个豪华高端球场的经营状况却始终没有如此光鲜亮丽。在2005年的媒体报道中,金石滩高尔夫球场就被称经营不善存在亏损。也就是说,在招商银行接手之初,大连金石经营情况就并不乐观。

《每日经济新闻》记者获取的财务数据显示,大连金石2016年负债12.17亿元,资产负债率高达405.86%。2014年至2016年共取得营业收入5568.49万元,但三年下来,净利润亏损了6591.29万元。

招商银行挂出的“推介报告”也显示其来场人数呈逐年下滑的趋势,从2010年的3.88万人减少到2013年的3.03万人。按一般估算,36洞球场可销售会员证约为2000张,目前该球场实际售出会员证约700张。由此可见,招商银行在接手大连金石的十多年中大连金石的经营业绩依然难有起色。

目前大连金石依旧正常营业,记者以消费者身份致电询问,对方表示目前依然在营业中,周一至周五980元一位,八月份是旅游旺季,每天有一二百人左右,淡季就达不到这个人数了。

但除了经营业绩不佳,大连金石在土地问题上亦藏不少“雷区”。记者以投资者身份咨询北京产权交易所时,工作人员表示,此项目在土地问题上存在诸多问题。

按照招商银行的推介报告,金石球场占地186万平方米(2790亩),土地使用权性质为国有出让,用途为综合用地(高尔夫球场、附属会馆、宾馆、游乐场等),其中20万平方米土地未取得土地使用证。

记者还获悉,该球场土地中尚有上亿元土地出让金未支付,且大部分土地都已抵押给多家银行用于贷款。

值得注意的是,招商银行推介报告中提到“房地产开发将是未来球场最核心的利润增长点。如球场54万 别墅开发预留用地能获得规划批文进行开发,保守估计将能带来十多亿元的巨额利润。”其中还列举称,当时大连市别墅均价已突破2万元/ ,高端高尔夫球场别墅更是价格飙升、甚至一房难求。

这块能够带来十多亿利润的别墅开发用地似乎成为招商银行甩卖大连金石的最有力的筹码。但从挂牌信息和记者获取的资料来看,目前,这块54万平方米的别墅开发用地和别墅地产项目仍无音讯。

记者联系招商银行相关人士试图采访并发送采访邮件,截止发稿前未收到相关回复。